Hay una abreviatura de tres letras que los economistas han comenzado a pronunciar con la energía de una palabra de cuatro letras: “REL”.
Significa alquiler equivalente al propietario y se ha utilizado para medir la inflación de la vivienda en los Estados Unidos desde la década de 1980. Como sugiere el nombre, utiliza una combinación de encuestas y datos de mercado para estimar cuánto les costaría a los propietarios alquilar la casa. en el que viven.
Pero tres años después del aumento de precios en Estados Unidos, se ha convertido casi en un cliché para los economistas odiar la medida inmobiliaria. Los críticos afirman que es tan lento que no refleja las condiciones actuales de la economía. Los críticos dicen que utiliza métodos estadísticos complicados que tienen poco sentido. Los que odian más intensamente insisten en que esto da una impresión falsa sobre ¿Dónde está la inflación?.
“No añade nada a nuestra comprensión de la inflación”, dijo Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics y asesor frecuente de la administración Biden. Divulgación completa: The New York Times criticó al Sr. Zandi por este artículo porque fue uno de los muchos economistas que se quejaron de los REA en las redes sociales. Dijo que “no era un fanático”.
¿Qué hizo este componente cursi de la inflación para generar tanta virulencia?
Esto impide más o menos un final económico feliz. Las medidas de inflación de la vivienda han sido sorprendentemente estrictas durante el año pasado y ahora representan un obstáculo importante que impide que los aumentos generales de precios vuelvan a la normalidad. Esto tiene repercusiones: debido a la inflación persistente, la Reserva Federal está manteniendo las tasas de interés en sus niveles más altos en más de dos décadas en un intento de controlar los precios desacelerando la economía.
Pero si bien es innegable que los REA se han convertido en un personaje principal de la narrativa inflacionaria de Estados Unidos, no todos piensan que sea el villano. Algunos economistas creen que ésta es una forma válida y razonable de medir una parte importante de la experiencia del consumidor. Antes de que se publique un nuevo informe del Índice de Precios al Consumidor el miércoles por la mañana, hay algunos datos clave para comprender cómo se calcula la inflación de la vivienda, qué significa y qué podría hacer a continuación.
La REA intenta medir el “valor de consumo” de la vivienda.
Empecemos con lo básico. Hay dos medidas principales de inflación en Estados Unidos, el índice de precios al consumidor y el índice de gastos de consumo personal. Ambos son importantes: el IPC se publica a principios de cada mes, lo que proporciona un primer vistazo a cómo han cambiado los precios durante el último mes. El PCE llega después, pero es el índice al que apuntan los funcionarios de la Reserva Federal con su objetivo de inflación del 2 por ciento.
Los dos índices siguen conceptos ligeramente diferentes. El Índice de Precios al Consumidor intenta capturar lo que la gente compra de su bolsillo (es decir, lo que gasta), mientras que la medida del gasto en consumo personal captura el costo de cosas como la atención médica que el seguro proporcionado por el empleador ayuda a pagar (es decir, lo que consume).
Ambos se basan en los mismos datos subyacentes sobre vivienda, pero debido a sus diferentes cálculos, la vivienda representa una proporción mucho mayor del índice de precios al consumidor: alrededor del 33%, en comparación con alrededor del 15% del PCE.
La gran participación de la vivienda en el IPC proviene de dos fuentes. El “alquiler de residencia principal” mide cuánto gasta la gente en viviendas de alquiler y representa alrededor del 8% del índice de inflación total. La medida del “alquiler equivalente al propietario”, que estima el costo de alquilar una casa propia, es una proporción mucho mayor: 25 por ciento.
Quizás se pregunte: ¿por qué el gobierno está utilizando esta complicada medida de vivienda cuando sería más sencillo simplemente medir la apreciación del precio de la vivienda? La respuesta es que las casas son una inversión. Considerar sus aumentos de precios como “inflación” sería como decir que un aumento en el mercado de valores es “inflación”.
Pero las casas no son sólo una inversión. La vivienda también es algo que consumimos, y al vivir en una casa, el propietario renuncia a la oportunidad financiera de alquilarla. Entonces, para determinar el “valor de consumo” de ser propietario de esta casa, el gobierno intenta determinar cuánto costaría alquilarla.
La forma en que estimamos este alquiler es un poco inestable.
Básicamente, el gobierno utiliza un proceso de dos pasos para determinar la inflación de los precios de la vivienda. Paso 1: Determinar cuánto alquiler combinado y alquiler equivalente al propietario deben incluirse en el índice de inflación en relación con todo lo que compran los consumidores. Paso 2: Determine cuánto están aumentando realmente los alquileres.
El paso 1, ponderación, se basa en dos preguntas de la encuesta: Si es propietario de una vivienda, ¿cuánto podría ganar si alquilara su casa o apartamento? Y si alquilas ¿cuanto pagas?
El paso 2, cambiar el precio, se basa en los datos reales del alquiler. El gobierno recopila datos de una muestra continua de propiedades en alquiler y verifica cada unidad cada seis meses para ver si el propietario está cobrando más. (Hace ajustes a estas cifras: por ejemplo, a las viviendas unifamiliares se les da más peso en la medida equivalente de propiedad, ya que es más probable que las viviendas en propiedad sean una casa que un apartamento).
Combine el peso con el cambio de precios y, ¡bam!, tendrá su contribución de la vivienda a la inflación. Junto con la vivienda, la inflación del índice de precios al consumidor alcanzó el 3,4 por ciento en abril. Restando la vivienda y reponderando el índice en consecuencia, la inflación habría sido de alrededor del 2,3 por ciento.
Claramente, la inflación de la vivienda es una de las principales razones por las que la inflación sigue siendo alta.
Todavía estamos esperando… y esperando… más enfriamiento.
Los economistas esperaban que la inflación impulsada por la vivienda disminuyera más marcadamente. Los datos de mercado elaborados por empresas como Zillow y los nuevos datos de alquiler elaborados por el gobierno muestran que los aumentos de alquiler de las unidades recién alquiladas se han desacelerado significativamente en los últimos dos años.
Pero los índices de inflación miden todas las viviendas, no sólo las viviendas recientemente alquiladas. Cuando los precios de los alquileres en el mercado se dispararon en 2021, no todos los inquilinos vieron inmediatamente que sus alquileres volvían a niveles más altos: los propietarios reajustaron gradualmente los contratos de arrendamiento a precios más altos, lo que provocó que este aumento se hiciera lentamente más temprano en los datos oficiales de inflación de la vivienda.
Los pronosticadores pensaron que el proceso de recuperación se detendría en 2023 y 2024, lo que permitiría que los costos de la vivienda y la inflación general cayeran significativamente. Pero la convergencia entre la inflación de alquileres nueva y la existente está tardando mucho más de lo esperado.
Los economistas todavía esperan que se produzca este efecto indirecto, pero tienen menos confianza en la rapidez con la que se producirá y en qué medida. Y algunos observan con nerviosismo cómo algunas medidas de los alquileres de apartamentos nuevos muestran signos de aumento. Una medición de los alquileres seguida por la firma de investigación Zelman & Associates también muestra signos tempranos de fortaleza renovada.
“Si me hubieran preguntado hace seis meses, habría dicho: Sí, van a tener que converger”, dijo Mark Franceski, director ejecutivo de Zelman. “Cada mes que pasa y no lo hacen, me siento cada vez menos confiado”.
Entonces, ¿tienen los REA su lugar en la inflación?
Dado que la inflación actual de la vivienda es esencialmente una inflación de recuperación, algunos economistas piensan que deberíamos mirar más allá. En Europa, señalan algunos, la principal medida de la inflación excluye por completo las viviendas ocupadas por sus propietarios.
Pero si bien la medida genera muchas críticas porque es “falso” O “inflacionista“, o basado en las frecuentes (pero incorrectas) afirmación que se trata de una investigación dudosa, algunos economistas la apoyan.
“Permítanme romper con los jóvenes y defender los REA”, dijo Ernie Tedeschi, quien hasta hace poco fue economista jefe del Consejo de Asesores Económicos de la Casa Blanca. Por un lado, es importante mantener la tasa de inflación con la que empezaste, dijo. Mover las metas podría socavar la confianza del público en el compromiso de la Reserva Federal de combatir la inflación.
Tedeschi también subrayó que la REA intenta plasmar una idea importante. A medida que los valores de la vivienda cambian con el tiempo, moldean nuestra vida económica.
Si un propietario tuviera que mudarse y alquilar, le costaría más, por ejemplo. (Europa, por si sirve de algo, está trabajando para desarrollar su propia medida del costo de la vivienda ocupada por sus propietarios, expresamente porque es un componente importante de la inflación).
Así como las fuerzas físicas difíciles de medir son esenciales para el funcionamiento del universo, dijo Tedeschi, el valor que derivamos del lugar donde vivimos es enormemente importante para el funcionamiento de la economía, incluso si es complicado.
“Los REA son una especie de materia oscura de la economía”, afirmó.