Un gigantesco fondo inmobiliario dirigido por la compañía del inversionista multimillonario Barry Sternlicht está limitando la cantidad de dinero que los inversionistas pueden recomprar, con el objetivo de evitar una posible crisis de efectivo a medida que las altas tasas de interés golpeen el mercado inmobiliario, como los edificios de oficinas.
Starwood Real Estate Income Trust, que administra alrededor de 10 mil millones de dólares y es uno de los fideicomisos de inversión en bienes raíces más grandes del mundo, dijo el jueves que recompraría sólo el 1 por ciento del valor de los activos del fondo cada trimestre, en comparación con el 5 por ciento anterior.
Starwood dijo que optó por endurecer el límite porque enfrentaba más retiros de los que podía hacer con su efectivo disponible y que era una mejor opción que recaudar dinero vendiendo propiedades a precios reducidos. Los valores de las propiedades comerciales han caído, afectados tanto por la caída de las tasas de ocupación desde la pandemia de coronavirus como por las altas tasas de interés que hacen que los bienes raíces sean menos asequibles.
En una carta a los accionistas, Sternlicht, que dirige Starwood Capital Group, y Sean Harris, director ejecutivo de REIT de Starwood, dijeron: “No podemos recomendar ser un vendedor agresivo de activos inmobiliarios hoy en día, dado lo que consideramos como una mercado inferior con volúmenes de transacciones limitados y nuestra creencia de que los mercados inmobiliarios mejorarán.
Estas puertas tienden a ahuyentar a los inversores.
“Tendrá un efecto negativo en la recaudación de fondos”, dijo Kevin Gannon, director gerente del banco de inversión Robert A. Stanger & Company, que sigue el mercado de REIT. “Creo que dará más alivio a la gente”. Añadió que “nadie predijo que las recompras seguirían siendo tan fuertes durante tanto tiempo”.
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria compran y poseen propiedades comerciales o industriales y generan dividendos para los inversores. Por lo general, se trata de entidades que cotizan en bolsa. Pero el REIT de Starwood y el creado por el gigante del capital privado Blackstone son empresas privadas y vendidas por asesores financieros, principalmente a inversores individuales. Es normal cierta rotación en la industria a medida que los inversores toman decisiones sobre qué comprar y vender.
Los problemas comienzan cuando un REIT no tiene suficiente efectivo (o teme que no lo tendrá) para pagar a los inversionistas, generalmente porque la tasa de retiro es mayor que la cantidad de dinero que ingresa. pueden invertir dinero en otros activos que tienden a funcionar mejor en entornos de altas tasas de interés.
Los fondos de capital privado y otras grandes empresas inmobiliarias han recaudado decenas de miles de millones de dólares de inversores individuales para invertir en bienes raíces. Pero desde que la Reserva Federal comenzó su campaña de aumento de tasas hace dos años, este mercado que alguna vez estuvo en auge ha estado pasando apuros.
El aumento de las tasas de interés perjudica al mercado inmobiliario porque genera tasas hipotecarias más altas y costos mensuales de propiedad. Además, con menos empleados en la oficina desde la pandemia, las empresas que alquilan espacios de oficina han reducido su fuerza laboral, lo que dificulta el flujo de caja utilizado para pagar los préstamos. Algunos propietarios de edificios devolvieron sus propiedades a los prestamistas y otros se vieron obligados a vender sus edificios a precios muy reducidos.
Starwood también dijo a los inversores que reduciría sus comisiones de gestión.
Starwood no es el único REIT que enfrenta desafíos. Blackstone, cuyo REIT, conocido como BREIT, gestiona casi 60.000 millones de dólares, también enfrentó un alto nivel de solicitudes de salida a finales de 2022.
Para darse un respiro, Blackstone llegó a un acuerdo con el brazo de inversión de la Universidad de California, UC Investments, para darle a BREIT más liquidez. Hasta enero de 2023, UC Investments ha invertido aproximadamente $4.5 mil millones. Desde entonces, los reembolsos han disminuido y, en los últimos tres meses, dijo Blackstone, ha podido rescatar completamente a los inversores.
El jueves, Blackstone intentó disipar los temores de sus inversores. Dijo a los accionistas de BREIT que no tenía planes de cambiar sus términos, en una nota titulada: “Negocios como de costumbre para BREIT”.