viernes, mayo 24

“¿Envejecer en el lugar o quedarse en el mismo? »

En lo que respecta a la vivienda, Susan Apel y Keith Irwin pensaron que habían planeado hábilmente su vida futura. Compraron una casa de cuatro dormitorios en dos acres en Lebanon, N.H., hace 24 años, y “nos aseguramos de pagar la hipoteca antes de jubilarnos”, dijo Apel, de 71 años.

De esta manera, el valor líquido de la vivienda que habían acumulado (estiman que su casa ahora vale alrededor de $700,000) les permitiría venderla y reducirla a unidades más pequeñas y manejables cuando la necesitaran.

Este momento ha llegado. La señora Apel, profesora de derecho jubilada, tiene dificultades para subir escaleras. Irwin, de 71 años, ex gerente de cuentas de una empresa local, está cansado de trabajar en el jardín y palear nieve, y se ha vuelto difícil encontrar trabajadores que hagan esas tareas.

“Vemos lo que está sucediendo en el muro”, dijo Apel. Comenzaron a buscar “un bonito condominio de dos dormitorios con una pequeña sala de estar, todo en una sola planta”.

Pero no encuentran ninguno. Los desarrolladores locales están construyendo casas adosadas de cuatro pisos con aún más escaleras. Las pocas casas adecuadas de un piso disponibles son arrebatadas instantáneamente. Los habitantes de las ciudades que huyen de Covid han contribuido a aumentar los precios de la vivienda: una unidad que la pareja vio recientemente costaba 950.000 dólares y necesitaba trabajo, informó la Sra. Apel. Incluso las “pequeñas cajas de zapatos” se venden por 600.000 dólares.

“Estábamos muy agradecidos de vivir en este hermoso lugar y de haber pagado nuestra casa”, dijo la Sra. Apel. “Nunca se nos ocurrió que esto no nos daría una salida”.

Alrededor del 80 por ciento de las personas mayores viven en una casa de su propiedad. Pero la idea tradicional de que una casa con una hipoteca cancelada puede servir como cajero automático para ayudar a financiar la vida de jubilación está cambiando, informan los economistas. Ser propietario de una vivienda ya no es una ventaja incondicional para determinadas personas mayores.

“¿Están envejeciendo en su lugar o están estancados en su lugar? preguntó Linna Zhu, economista investigadora del Urban Institute. “¿Deberíamos repensar el llamado sueño americano? Funcionó para generaciones anteriores, pero ¿sigue funcionando hoy?

La proporción de personas mayores con deudas hipotecarias ha ido aumentando durante décadas. De 1989 a 2022, la proporción de propietarios de viviendas de entre 65 y 79 años con una hipoteca aumentó del 24 al 41 por ciento, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard. La cantidad que debían también aumentó de 21.000 dólares a 110.000 dólares, ajustada a la inflación.

David Turoff, de 73 años, veterinario en Placerville, California, todavía tiene una hipoteca de 180.000 dólares sobre su casa de dos dormitorios, por ejemplo. Lo refinanció para retirar efectivo, una forma de mantener su práctica después de la recesión de 2008. “Me alegro de haberlo hecho”, dijo, pero “definitivamente era un riesgo”. Incluso entre los propietarios de viviendas de 80 años, el 31% tiene una hipoteca.

Los saldos hipotecarios más grandes y las tasas de interés más altas –junto con impuestos a la propiedad, seguros y otros costos más altos– han ayudado a que el 43 por ciento de los propietarios de viviendas de mayor edad con hipotecas estén “cargados de costos”, definidos como gastar el 30 por ciento o más de sus ingresos en vivienda y costos relacionados.

Por supuesto, el valor medio de la vivienda también ha ido aumentando, saltando $80,000 en solo tres años, alcanzando $250,000 en 2022. Esa es en gran medida la razón por la que el Centro de Investigación sobre la Jubilación del Boston College redujo recientemente su estimación de la proporción de hogares estadounidenses en riesgo de no poder mantener su nivel de vida después de la jubilación.

El índice de riesgo de jubilación del centro cayó al 39% en 2022, desde el 47% en 2019, una cifra preocupante pero la más baja desde que el centro comenzó a rastrearla hace 20 años.

El centro basa sus cálculos en el hecho de que los propietarios de viviendas mayores están aprovechando el valor líquido de su vivienda con hipotecas inversas, como lo hicieron Bart Windrum y Deborah Fink en 2020. A través de la Administración Federal de Vivienda, recibieron una hipoteca inversa sobre su casa en Boulder, Colorado. con una línea de crédito. que puede llegar hasta $382,000.

“La razón era proteger nuestros fondos de jubilación el mayor tiempo posible”, dijo Windrum, de 71 años, autor y orador.

La línea de crédito les permitió liquidar su hipoteca existente, costear una cirugía de cataratas y trabajos dentales complicados (ninguno de los cuales estaba cubierto por Medicare, en este caso), reemplazar un automóvil de 22 años y mejorar su plomería, mientras mantener sus ahorros para la jubilación. intacto.

“Cuando vendamos este lugar, anticipo que un tercio de su valor, en números redondos, se destinará al pago de la hipoteca inversa”, dijo Windrum. Debido a que la legislación federal de 2015 fortaleció la suscripción gubernamental y la protección al consumidor, “nos sentimos cómodos y confiados al utilizar el programa”, dijo.

El Dr. Zhu estuvo de acuerdo y calificó la hipoteca federal inversa como “una forma muy eficaz de aprovechar el valor líquido de su vivienda”.

Pero obtener una hipoteca inversa o acumular valor líquido en su casa es algo que muy pocos propietarios mayores hacen.

Jennifer Molinsky, qui dirige la recherche sur le logement et le vieillissement au centre de Harvard, cite une « double idée de l’accession à la propriété », dans laquelle l’accumulation de richesse immobilière représente « un pécule, un coussin pour la vie más tarde “.

“Pero al mismo tiempo nadie quiere tocarlo”, añadió. “Quieren dejárselo a sus hijos. Quieren conservarlo en caso de emergencia.

Además, acceder al valor líquido de su vivienda no siempre es fácil ni posible. Con las hipotecas inversas aseguradas por el gobierno federal (oficialmente Hipotecas de Conversión del Valor de la Vivienda, o HECM, por sus siglas en inglés), los costos iniciales son altos (superan los $17,000 para Windrum y Fink) y el papeleo es extenso. En 2022, solo 64.500 solicitantes mayores recibieron una hipoteca inversa en el marco del programa federal.

Otras formas de acceder al valor líquido de la vivienda también se han vuelto más difíciles a medida que las tasas de interés ultrabajas han regresado a niveles más habituales. La refinanciación con retiro de efectivo por parte de propietarios mayores de 65 años cayó a 600.000 en 2022, frente a 941.000 préstamos en 2021. “No es tan fácil de conseguir ni tan rentable como solía ser”, dijo el Dr. Molinsky.

A los prestatarios de mayor edad se les niega refinanciar préstamos con más frecuencia que a los más jóvenes, en parte porque los prestamistas consideran los ingresos además de los activos, y los ingresos generalmente disminuyen a medida que los trabajadores se jubilan. Las líneas de crédito sobre el valor de la vivienda, o HELOC, también se niegan con mayor frecuencia a las personas mayores y son menos atractivas con tasas de interés más altas. Y los costos de mantenimiento aumentan con el tiempo, a medida que las casas envejecen con sus dueños.

Además, como descubrieron Apel y Irwin, la escasez de viviendas adecuadas y asequibles para personas mayores dificulta la reducción de personal, incluso para aquellos con considerables activos inmobiliarios. “Puedes quedarte estancado cuando quieres seguir adelante”, dijo el Dr. Molinsky.

Los propietarios de viviendas de edad avanzada, negros e hispanos, se encuentran en una situación particularmente precaria porque gran parte de su riqueza está inmovilizada en sus hogares, dijo Anthony Webb, investigador principal de la Nueva Escuela de Investigación Social.

“No hay nada malo en tener una hipoteca en el lado del pasivo del balance, si va acompañada de fondos en el lado del activo”, como ahorros para la jubilación, inversiones y pensiones, afirmó.

Pero los propietarios de viviendas pertenecientes a minorías tienen mucho menos flujo de caja que los propietarios blancos, en parte debido a sus menores ingresos a lo largo de su vida. “Esta es una historia de desigualdad creciente”, afirmó el Dr. Webb. Muchos propietarios negros e hispanos “tienen este activo”, dijo, pero “será difícil mantenerlo”.

Los formuladores de políticas podrían aumentar las opciones de las personas mayores mejorando y racionalizando el programa federal HECM, ampliando los criterios de refinanciamiento y préstamos de HELOC y fomentando el desarrollo de más viviendas, incluidas casas y apartamentos amigables para los compradores e inquilinos de mayor edad.

Los expertos coinciden en que ser propietario de una vivienda, un poderoso generador de riqueza, todavía tiene sentido en términos generales. Incluso con hipotecas, los propietarios de viviendas de mayor edad tienen una mejor protección contra el aumento de los costos de la vivienda que los inquilinos y es menos probable que enfrenten cargas de costos. El valor líquido de su vivienda también puede ayudar a financiar la atención a largo plazo.

Pero la señora Apel y el señor Irwin, mientras continúan su investigación, se sienten frustrados. No quieren abandonar la comunidad donde han vivido durante décadas, pero están dispuestos a renunciar a su hogar.

“Sería una casa familiar maravillosa”, afirmó Apel. “Pero no podemos liberarlo porque ¿adónde iremos?”